Zgrade u Hrvatskoj moraju do kraja godine potpisati nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju. Ako to ne naprave, po sili zakona, ti ugovori prestaju vrijediti. A to može dovesti do velikih problema u održavanju zgrada!
Naime, do kraja godine ostalo je manje od dva mjeseca. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 1. 1. 2025. godine, odredio je rok od dvije godine tijekom kojih su suvlasnici obvezni sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom.
U članku 62. piše da ako suvlasnici ne sklope nove ugovore, postupa se u skladu s odredbama kojima je uređeno određivanje prinudnog upravitelja.
Što sve ovo znači?
Zgrada je u Zakonu definirana kao višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada, poslovna zgrada ili blokovska garaža:
– Višestambena zgrada – namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana
– Stambeno-poslovna zgrada – sastoji se od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora
– Poslovna zgrada – namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti ako se pretežitim dijelom i koristi u tu svrhu
– Blokovska garaža – ima više od jedne etaže te služi pretežito za parkiranje motornih vozila s pripadajućom opremom za više od 20 motornih vozila i koja je u pretežitom vlasništvu fizičkih osoba.
Upravitelj su bili dužni navedene zgrade upisati u Registar upravitelja (RUZ) i Registar zajednica suvlasnika (RZS) kako bi one dobile OIB i postale pravne osobe. Prema podacima Državne geodetske uprave (DGU) na dan 19. listopada 2026., broj ugovora položenih u RUZ iznosio je 62.526, a broj izdanih OIB-ova i osnovanih zajednica suvlasnika je 32.254. No, bez obzira na (ne)dobivenu pravnu osobnost, zgrade moraju do 31. 12. 2026. godine potpisati novi međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju.
Naime, ako zgrade (zajednice suvlasnika) to ne učine, zgradama se ne može više upravljati jer više ne postoji pravna osnova za to. Zgrade ostaju bez upravitelja, predstavnika suvlasnika, iznosa pričuve. Ako suvlasnici ne potpišu novi međuvlasnički ugovor, tada nastupaju odredbe prinudne uprave. No prinudni upravitelj “ne dolazi” automatski.
To znači da netko mora zgradu (zajednicu suvlasnika) prijaviti nadležnim gradskim ili općinskim tijelima. Taj netko može biti suvlasnik zgrade, susjed druge zgrade ili naselja, upravitelj, bilo koji građanin. Od saznanja za takvu zgradu (zajednicu suvlasnika) gradonačelnik odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi ima rok od šest mjeseci za imenovanje prinudnog upravitelja. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada u članku 50. definirao je ova pravila igre.
U konačnici, može se dogoditi da suvlasnici, ako se ni tada ne dogovore, plaćaju drastično veće troškove održavanja zgrade.
Iako za dio zgrada prinudna uprava ne bi bila loša, ipak pozivamo sve suvlasnike u Hrvatskoj da u iduća 52 dana potpišu novi međuvlasnički ugovor i reguliraju svoje odnose. Međuvlasnički ugovor temeljni je dokument svake zgrade (zajednice suvlasnika), „Ustav zgrade“ koji bi trebao detaljno definirati sva pravila igre među suvlasnicima.
