Kupnja vlastitog doma za većinu građana Hrvatske pretvara se u nemoguću misiju. Dugogodišnji trend rasta cijena nekretnina, koji je prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS) u drugom tromjesečju dosegnuo dvoznamenkasti godišnji rast od 12,7 posto, sada je dobio novu, još težu prepreku
Banke u Hrvatskoj počele su dizati kamatne stope na stambene kredite, čime se ionako narušena priuštivost stanova dodatno srozala.
Kombinacija visokih cijena kvadrata, strožih pravila Hrvatske narodne banke (HNB) i skupljeg zaduživanja stvara “savršenu oluju” u kojoj prosječna plaća više nije ni približno dovoljna za krov nad glavom.
Kraj ere jeftinog novca: Krediti skuplji za nekoliko tisuća eura
Nakon godina povijesno niskih kamatnih stopa, ekonomska realnost i globalna inflacija prisilile su komercijalne banke na zaokret. Erste banka prva je probila led povećanjem fiksne kamatne stope za 0,25 postotnih bodova (s 3,20% na 3,45%), a slične korekcije naveliko provode i druge velike financijske institucije poput Zagrebačke banke i RBA.
Iako stručnjaci iz Hrvatske udruge banaka (HUB) umiruju javnost tezom da Hrvatska i dalje ima treće najniže kamatne stope u eurozoni (prosjek od oko 2,91% u odnosu na 3,54% u eurozoni), u praksi te male postotne razlike znače goleme financijske izdatke za građane. Primjerice, čak i minimalno povećanje kamatne stope u dugoročnom razdoblju otplate konačni trošak kredita može povećati za gotovo 12.500 eura.
Škare HNB-a i udar na kreditnu sposobnost
Kao odgovor na rizike i kako bi se spriječila prezaduženost građana, HNB je uveo stroža pravila kreditiranja. Od listopada banke mogu odobriti najviše 10 posto stambenih kredita u kojima mjesečna rata prelazi 45 posto neto primanja dužnika.
Ova administrativna brana izravno pogađa kupce s prosječnim primanjima. Situaciju dodatno otežava rigorozna procjena kreditne sposobnosti:
- Što banke priznaju: Isključivo “čistu” neto plaću iz ugovora o radu i stalne dodatke na koje se plaćaju doprinosi.
- Što banke odbacuju: Bonuse, božićnice, regrese, naknade za prijevoz i topli obrok.
- Skriveni minusi: Svaka aktivna kreditna kartica ili dopušteno prekoračenje po računu automatski smanjuju iznos koji vam banka može odobriti.
Kvadrat stana bježi rastu plaća
Dok uvjeti za dobivanje kredita postaju rigorozniji, cijene nekretnina ne pokazuju znakove značajnijeg hlađenja. Prema analizama Nekretninskog pulsa, prosječna cijena novog stana u Hrvatskoj prvi je put premašila psihološku granicu od 3.000 eura po kvadratu (3.012 €/m²). U Zagrebu je taj prosjek skočio na 3.518 eura, dok na Jadranu i u gradovima poput Dubrovnika i Opatije cijene redovito prelaze 3.900 eura po kvadratu.
Najveći problem leži u raskoraku između primanja i tržišta nekretnina. U posljednjih godinu dana cijene stanova porasle su za 12,7 posto, dok su plaće u istom razdoblju rasle tek 7,2 posto. Zbog toga rata kredita za prosječan stan danas “pojede” više od 57 posto prosječne neto plaće u Hrvatskoj, što stambeno pitanje za mlade obitelji i samce čini praktički nerješivim bez dodatne financijske pomoći obitelji ili ušteđevine.
+-------------------------------------------------------------------+
| RASKORAK TRŽIŠTA U POSLJEDNJIH GODINU DANA |
+------------------------------------+------------------------------+
| Rast cijena stambenih nekretnina | ▲ 12,7% |
+------------------------------------+------------------------------+
| Rast prosječnih plaća građana | ▲ 7,2% |
+------------------------------------+------------------------------+
| Udio prosječne rate u neto plaći | X Preko 57% |
+------------------------------------+------------------------------+
Tržište usporava, ali cijene drže vlasnici
Ekonomski analitičari ističu da se na tržištu već bilježi znatan pad broja ostvarenih transakcija. Kupci su dosegnuli limit svojih mogućnosti, no opći pad cijena se ne događa jer je ponuda kvalitetnih stanova i dalje premala, a nekretnine su u Hrvatskoj postale dominantan oblik financijskog ulaganja kapitala.
Umjesto pojeftinjenja, Hrvatska ulazi u fazu stagnacije i duboke podjele tržišta. Oni koji nemaju riješeno stambeno pitanje bit će prisiljeni na dugoročni najam – koji također bilježi rekordan rast cijena – dok će kupnja vlastita četiri zida ostati privilegija onih s natprosječnim primanjima ili gotovinom.
